Với tốc độ đô thị hóa nhanh, các thành phố đã và đang tập trung dân cư với mật độ lớn. Kéo theo đó, việc kinh doanh cho thuê nhà ở đã trở thành một mô hình kinh doanh phát triển mạnh mẽ và được ưu chuộng, nhờ vào khả năng tạo ra một nguồn thu nhập vô cùng hấp dẫn mà nó mang lại.
Như các hình thức đầu tư, kinh doanh khác, việc thu nhập từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở sẽ làm phát sinh một số nghĩa vụ pháp lý, trong đó có nghĩa vụ đóng thuế.
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, việc tuân thủ nghĩa vụ nộp thuế là một phần không thể thiếu, do đó đòi hỏi các chủ thể khi tham gia hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở cần phải có một sự hiểu biết rõ về các loại thuế họ cần phải đóng, nhằm tránh gặp phải những rủi ro pháp lý không mong muốn.
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Cơ sở pháp lý
– Luật Thuế Thu nhập Cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung các năm 2012, 2014, 2020;
– Luật Thuế Giá trị Gia tăng năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2013;
– Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật quản lý thuế;
– Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 22/2020/NĐ-CP;
– Thông tư số 40/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 100/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
1. Trước hết, thuế là gì?
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Luật Quản lý Thuế năm 2019 quy định khái niệm về thuế như sau:
“Thuế là một khoản nộp ngân sách nhà nước bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, hộ kinh doanh, cá nhân theo quy định của các luật thuế.”
Nguồn gốc lịch sử của Thuế được áp dụng lần đầu tiên ở Ai Cập cổ đại vào khoảng năm 3000 – 2900 TCN và đã trở thành một công cụ quan trọng để điều tiết nguồn thu nhập và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội qua từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
2. Các loại thuế cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở cần phải nộp
2.1. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Luật Thuế thu nhập Cá nhân năm 2007 quy định các thu nhập từ kinh doanh chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
“1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:
a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;
b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở là một trong các đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân dựa trên mức doanh thu của họ.
2.2. Thuế Giá trị Gia tăng (VAT)
Theo Điều 4 Luật Thuế Giá trị Gia tăng năm 2008 quy định:
“Người nộp thuế giá trị gia tăng là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là người nhập khẩu).”
Theo quy định trên, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở là một trong những người có nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng.
Lưu ý: Các trường hợp được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định nguyên tắc tính thuế như sau:
“Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN…”
Theo điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định:
“Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.”
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, nếu cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở có mức doanh thu mỗi năm từ việc cho thuê dưới 100.000.000 đồng thì được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trên khoản thu nhập cho thuê nhà ở. Việc miễn thuế trong trường hợp này nhằm mục đích khuyến khích, hỗ trợ những cá nhân kinh doanh nhỏ, tạo điều kiện cho cho họ có thêm vốn để mở rộng quy mô kinh doanh.
2.3. Lệ phí Môn bài
Theo khoản 7 Điều 2 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định đối tượng nộp lệ phí môn bài gồm:
“7. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh.”
Như vậy, cá nhân hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở là một trong các đối tượng phải nộp lệ phí môn bài.
Lưu ý: Trường hợp ngoại lệ
Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm: “1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”
Như vậy, trường hợp cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở nhưng mức doanh thu mỗi năm dưới 100.000.000 đồng thì sẽ được Nhà nước miễn nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài.
3. Mức thuế từng loại phải nộp khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở có doanh thu hàng năm từ 100.000.000 đồng trở lên
3.1. Mức thuế thu nhập cá nhân
Theo Khoản 3, Điều 10 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định cách xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp như sau:
| Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế TNCN | x | Tỷ lệ thuế TNCN |
Trong đó:
Doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Tỷ lệ thuế TNCN đối với cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở là 05% (Theo Mục 2 Phụ lục I đính kèm Thông tư số 40/2021/TT-BTC)
3.2. Mức thuế giá trị gia tăng
Theo khoản 3 Điều 10 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định cách xác định số thuế giá trị gia tăng phải nộp như sau:
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | x | Tỷ lệ thuế GTGT |
Trong đó:
Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Tỷ lệ thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở là 05% (Theo Mục 2 Phụ lục I đính kèm Thông tư số 40/2021/TT-BTC)
Lưu ý: Thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNCN và thuế GTGT là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng thuê nhà ở.
3.3. Mức lệ phí môn bài
Theo Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP, bổ sung bởi Điểm a, Khoản 2, Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP quy định mức nộp lệ phí môn bài đối với cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở như sau:
– Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
– Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
– Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.”
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về vấn đề cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở cần phải nộp những loại thuế nào.
Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
