Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với Đất không có giấy tờ theo pháp luật hiện hành?
Hiện nay, vẫn có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật. Điều này gây ra nhiều khó khắn và rủi ro, đặc biệt là trong khi giao dịch liên quan đến đất đai.
Vậy trong trường hợp này, liệu có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Điều kiện và thủ tục thực hiện được pháp luật hiện hành quy định ra sao?
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024;
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
1. Trước hết, thế nào là “đất không có giấy tờ” theo pháp luật hiện hành?
Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì đất không có giấy tờ theo pháp luật hiện hành là đất đang được sử dụng ổn định mà không có một trong các giấy tờ quy định về quyền sử dụng đất sau đây:
- Đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, bao gồm:
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền qua các thời kỳ cấp.
+ Giấy tờ của chế độ cũ cấp ( Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán, tặng cho, thừa kế, di chúc, giấy phép xây dựng nhà ở….).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, sổ địa chính.
+ Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, giao đất có xác nhận của UBND cấp xã.
+ Sổ mục kê, sổ kiến điền, giấy tờ trong quá trình đăng ký ruộng đất trước năm 1993.
+ Giấy tờ giao đất của đơn vị quốc phòng, cơ quan nhà nước, dự án di dân, tái định cư.
- Các loại giấy tờ mà nông, lâm trường quốc doanh thể hiện giao đất làm nhà ở trước ngày 01/07/2004.
- Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, giấy tờ mua nhà thuộc sở hỗ nhà nước.
- Các loại giấy tờ thể hiện việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đúng quy định từ ngày 15/10/1993 đến trước khi Luật có hiệu lực.
- Đang sử dụng đất nhưng có giấy tờ đứng tên người khác, có giấy tờ chuyển quyền hợp lệ trước khi Luật có hiệu lực, không có tranh chấp.
- Quyết định, bản án của Tòa án, Trọng tài thương mại, cơ quan thi hành án hoặc có quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành…
- Bản sao hợp lệ các loại giấy tờ trên nhưng bản gốc thất lạc, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp.
- Đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ nếu trên. Mà giấy tờ có các thời điểm khác nhau thì được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp sổ đỏ.
- Giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư đối với trường hợp cộng đồng dân cư có đất sử dụng chung để xây dựng đình, đền, miếu, nhà thờ họ, chùa (không thuộc cơ sở tôn giáo), đất nông nghiệp… không tranh chấp.
Như vậy, nếu người dân đang sử dụng đất mà không có một trong các giấy tờ được liệt kê như trên thì đất đó được xem là đất không có giấy tờ.
2. Cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ khi nào?
Luật Đất đai 2024 quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được xem xét cấp sổ đỏ nếu:
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Đã sử dụng đất ổn định trước ngày 001/7/2014.
Căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã chia ra 03 nhóm được cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ, gồm:
– Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
– Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
– Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
+ Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.
Luật đất đai 2024 quy định chi tiết về việc cấp sổ đối đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 138.
Ngoài ra còn có thêm các quy định sau đối với các trường hợp:
– Cấp sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được quy định tại Điều 139;
– Cấp sổ đỏ cho cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 140.
3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ theo pháp luật hiện hành
3.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này;
– Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
– Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai;
– Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai (nếu có);
– Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
– Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất; Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
– Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 của Nghị định này thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
– Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Theo đó để được cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ)
Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp.
Có thể Bạn quan tâm:
– Dịch vụ Luật sư Đất đai & Bất động sản;
– Thủ tục Hòa giải tranh chấp đất đai;
– Đơn kiện tranh chấp đất đai viết thế nào?
3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định này đến Bộ phận Một của theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.
Bước 3. UBND xã xác minh hiện trạng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc là xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Ngoài nội dung xác nhận trên, tùy vào trường hợp cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận các nội dung sau:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;…. được quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/ 2024/NĐ-CP. UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.
Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Sau khi xác minh UBND cấp xã hoàn thiện hồ sơ trình cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.
Bước 4. Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện xử lý:
– Trích lục bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu chưa có bản đồ địa chính)
– Lấy ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng về công trình trên đất nếu có
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà không có giấy tờ thì gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó.
– Kiểm tra việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính :
Nếu đủ điều kiện, cơ quan đăng ký gửi Phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác định và thông báo số tiền phải nộp sau đó người dân thực hiện nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Trường hợp được miễn giảm một trong những khoản tiền quy định tại Điều 157 Luật Đất dai 2024 thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Còn thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày .
Tổng thời gian để hoàn thành việc cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 23 ngày làm việc.
Lưu ý, thời gian này được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thời gian cần thiết cho việc xác minh, đo đạc bổ sung (nếu có). Đối với khu mực miền núi, hải đảo vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục có thể được kéo dài thêm 10 ngày làm việc.
Khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ thì người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền sau đây:Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp); Lệ phí trước bạ; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận; Phí thẩm định hồ sơ;
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An quy đình về về thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ theo pháp luật hiện hành .
Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
