THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI NHẤT 2025
Trong bối cảnh phát triển như hiện nay, giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng dần trở nên phổ biến, từ đó cũng kéo theo những yêu cầu pháp lý được quy định rõ ràng và minh bạch buộc các bên thực hiện việc chuyển nhượng cũng phải tuân thủ.
Đặc biệt, từ ngày 01/01/2025 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và bắt đầu thực hiện cùng với nhiều quy định được thay đổi trong đó có quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi thực hiện giao dịch trên.
Vậy luật mới quy định như thế nào về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Bài viết dưới đây, Công ty Luật A&An sẽ giúp Quý Khách hàng tìm hiểu những điểm mới quan trọng về thuế thu nhập cá nhân cần nắm rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay.
MỤC LỤC
- Cơ sở pháp lý
- 1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- 2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng
- 3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- 4. Hệ quả pháp lý của việc thay đổi giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế không còn dựa theo giá trên hợp đồng mà phải căn cứ vào giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
- 5. Thủ tục kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân
- 6. Những vấn đề thực tiễn cần lưu ý
- Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tang và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sử đối, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về Thuế;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Đối tượng chịu thuế
Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là thu nhập chịu thuế.
Đối tượng chịu thuế bao gồm:
+ Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở).
+ Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. (Điểm b Khoản 4 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
1.2. Khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng
Căn cứ theo điều 247 Luật Đất đai 2024 thì:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
Theo đó, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế thu nhập cá nhân phải tính theo giá đất trong Bảng giá đất.
Tuy nhiên, một điểm mới của pháp luật được quy định là từ năm 2025 Bảng giá đất của các địa phương trên cả nước đều được thay đổi, điều chỉnh phù hợp. Do đó, khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cũng thay đổi theo Bảng giá đất.
2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng
Căn cứ tính thyế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất (Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
2.1. Thuế suất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ nguyên ở mức 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
2.2. Giá chuyển nhượng
Cùng với quy định mới về thu nhập chịu thuế đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất, theo đó điểm mới quan trọng là giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế không còn dựa theo giá trên hợp đồng mà phải căn cứ vào giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
2.3. Công thức tính thuế
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá theo bảng giá x 2%
3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) có quy định về những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội/ông ngoại, bà nội/bà ngoại với cháu;
- Anh/chị/em ruột với nhau.
+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 01 nhà ở/đất ở. Bên cạnh đó, phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC bao gồm:
- Có duy nhất quyền sở hữu nhà ở, đất ở tại thời điểm chuyển nhượng;
- Có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày;
- Có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ minh chứng quyền sở hữu đất hợp pháp;
- Chuyển nhượng toàn bộ đất ở (không tách lẻ để trốn thuế).
4. Hệ quả pháp lý của việc thay đổi giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế không còn dựa theo giá trên hợp đồng mà phải căn cứ vào giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
- Hạn chế tình trạng kê khai giá thấp để trốn thuế;
- Gia tăng giá thuế thực nộp trong một số trường hợp;
- Tạo sự minh bạch, đồng bộ và dễ dàng kiểm soát trong việc quản lý thuế;
- Đồng bộ quy định mới về bảng giá đất hằng năm, sát giá với thị trường.
Có thể Bạn quan tâm:
– Dịch vụ Luật sư Đất đai & Bất động sản;
– Thủ tục Hòa giải tranh chấp đất đai;
– Đơn kiện tranh chấp đất đai viết thế nào?
5. Thủ tục kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân
5.1. Hồ sơ khai thuế bao gồm
+ Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/TT-TNCN;
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (có công chứng/chứng thực);
+ Giấy chứng nhận QSDĐ;
+ CCCD của các bên tham gia giao dịch;
+ Hồ sơ liên quan đến miễn thuế ( nếu thuộc trường hợp miễn thuế).
5.2. Nơi nộp hồ sơ
Chi cục Thuế quận/huyện nơi có bất động sản.
5.3. Thời hạn nộp
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (Khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019)
+ Thời hạn nộp thuế: Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế (Khoản 2 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019).
6. Những vấn đề thực tiễn cần lưu ý
– Thứ nhất, không phải Bảng giá đất tại địa phương cụ thể nào cũng phản ánh đúng giá trị thị trường. Ở một số địa phương vẫn có trường hợp ban hành giá đất thấp hơn giá thực tế của giao dịch, theo quy định mới, cá nhân phải nộp thuế theo Bảng giá đất cũng đồng nghĩa với việc phải nộp thuế đúng với bảng giá kể cả khi giá chuyển nhượng thấp hơn.
– Thứ hai, trong trường hợp giá thị trường cao hơn gấp nhiều lần so với Bảng giá đất, bên mua có thể gặp nhiều rủi ro như khi bị truy thu thuế bổ sung hoặc không được công nhận toàn bộ tài sản khi xảy ra tranh chấp dân sự.
– Thứ ba, khi tham gia vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài thuế thu nhập cá nhân còn phải xem kỹ các nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Kết luận:
Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc và được pháp luật quy định chặt chẽ. Việc thay đổi phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2025.
Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
