Cho thuê đất là một trong những quyền cơ bản và là nhu cầu khá thường xuyên của người sử dụng đất, tuy nhiên, việc cho thuê đất cũng phải đảm bảo đủ điều kiện và quy trình, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Thực tế hiện nay, có nhiều trường hợp người sử dụng đất cho thuê đất chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện pháp lý, từ đó tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp giữa các bên. Việc cho thuê đất không chỉ đơn thuần là một giao dịch kinh tế mà còn liên quan đến quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong giao dịch này.
Một trong những trường hợp giao dịch thực tế khá phổ biến là thuê và cho thuê đất khi đất chưa có Giấy chứng nhận.
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
Cơ sở pháp lý
1. Trước hết, thời điểm nào được thực hiện các Quyền của người sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu để chứng minh quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:
a. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
b. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Bên cạnh đó, tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về điều kiện cho thuê bằng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất.
Vậy, căn cứ các quy định trên, trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận thì không được phép cho thuê.
Người cho thuê đất cũng như người thuê đất cần nắm rõ quy định này để tránh vi phạm pháp luật.
Trước khi ký hợp đồng thuê đất, người thuê phải yêu cầu người cho thuê cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận, không nên thuê với bất cứ lý do nào để hạn chế rủi ro.
2. Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo việc cho thuê
2.1. Trường hợp có giấy tờ về đất
Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, trong trường hợp người sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất như:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; v.v.
2.2. Trường hợp không có giấy tờ về đất
Trường hợp người sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ đã nêu thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,
Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Hợp đồng cho thuê đất phải công chứng, chứng thực không
Căn cứ quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
[…]
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
[…]
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Ngoài ra, Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
[…]
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Vậy có thể thấy, pháp luật đất đai hiện hành quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, luật quy định để việc thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực thì các bên phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Bạn có thể tham khảo thêm:
- Luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai
- Đất đang quy hoạch có được xây dựng thêm không?
- Trường hợp nào mua đất viết tay được cấp Sổ đỏ?
4. Vậy cho thuê đất chưa có giấy chứng nhận bị xử phạt như thế nào
Trường hợp cho thuê đất khi không có Giấy chứng nhận có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 3, Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể:
– Phạt tiền từ 3.000.000 – 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn. Từ 5.000.000 – 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai;
– Phạt tiền từ 5.000.000 – 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn. Từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ 02 điều kiện trở lên quy định tại Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai.
Ngoài ra, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:
– Buộc bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất;
– Buộc hoàn trả tiền cho thuê đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
– Buộc bên cho thuê phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về vấn đề có được phép cho thuê đất chưa có Giấy chứng nhận.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success
