Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu về vốn cho các hoạt động kinh doanh, đầu tư và tiêu dùng cá nhân ngày càng gia tăng. Một trong những hình thức tài chính phổ biến hiện nay là việc thế chấp tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, hay thường được gọi thế chấp sổ đỏ.
Các giao dịch trên thực tế người nhận thế chấp quyền sử dụng đất chủ yếu là các Tổ chức tín dụng như ngân hàng, tuy nhiên, kể từ ngày 15/5/2021, theo quy định chi tiết hơn tại Điều 35, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng vẫn được nhận thế chấp sổ đỏ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Vậy điều kiện để cá nhân nhận thế chấp sổ đỏ được quy định như thế nào?
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024;
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Công chứng năm 2014;
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
- Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
1. Trước hết, thế chấp sổ đỏ là gì?
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Căn cứ theo Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Vậy thế chấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có thể được hiểu là bên thế chấp dùng tài sản là quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong đó tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Khi cá nhân không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Đối với tài sản được dùng để thế chấp thì căn cứ Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
– Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Theo đó, nếu sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mà trên đó có tài sản gắn liền với đất, mà tài sản đó cũng thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản đó cũng nằm trong diện thế chấp (loại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).
2. Điều kiện để cá nhân nhận thế chấp sổ đỏ
Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:
2.1. Điều kiện về chủ thể
Cá nhân nhận thế chấp là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Cụ thể hơn, cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Bên thế chấp là cá nhân có năng lực hành vi dân sự, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất của mình phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nếu là hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
2.2. Điều kiện về nội dung
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 357, Khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
2.3. Điều kiện về hình thức
Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo Điều 54 Luật Công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản như sau:
“Điều 54. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu.
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.”
2.4. Điều kiện về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất để thế chấp phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Có thể bạn quan tâm:
– Dịch vụ Luật sư Đất đai & Bất động sản;
– Thủ tục Hòa giải tranh chấp đất đai;
– Đơn kiện tranh chấp đất đai viết thế nào?
3. Các bước để cá nhân nhận thế chấp sổ đỏ
Bước 1: Bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên vay (bên thế chấp) phải ký hợp đồng thế chấp và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Các bên thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nghĩa là, nếu hai bên có ký hợp đồng thế chấp, nhưng không tiến hành đăng ký, thì việc thế chấp đó không có giá trị pháp lý.
Về hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm:
Điều 27. Hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu
1. Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính).
2. Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
3. Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này.
Như vậy, hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01a tại Phụ lục Nghị định 99/2022/NĐ-CP (01 bản chính);
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về quy định mới đối với trường hợp cá nhân có được nhận thế chấp sổ đỏ không và các vấn đề liên quan.
Nếu Quý Khách có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
