Trong những năm qua, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội ở nước ta.
Theo ghi nhận từ Quý I/2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã có nhiều khởi sắc và sôi động trở lại. Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng. Qua đó, việc kinh doanh BĐS đang trở thành kênh đầu tư được nhiều quan tâm nhất hiện nay.
Điển hình là việc một số doanh nghiệp đang có xu hướng bổ sung ngành, nghề kinh doanh kinh doanh bất động sản để phù hợp với nhu cầu phát triển.
Vậy theo quy định hiện hành, điều kiện phải đảm bảo khi kinh doanh bất động sản gì?
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Cơ sở pháp lý
– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
– Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản;
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.
1. Trước hết, kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về Kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Theo đó, kinh doanh bất động sản có thể hiểu là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích sinh lợi.
Việc đầu tư có thể thực hiện thông qua các hoạt động bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản.
Doanh nghiệp mong muốn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải tiến hành các thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào hồ sơ đăng ký doanh nghiệp.
2. Các điều kiện để kinh doanh bất động sản là gì?
2.1. Điều kiện về tư cách của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 75 Luật đầu tư 2020 sửa đổi Khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
“2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 như sau:
a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”;”
Đồng thời, Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định rõ:
“Điều 4. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật).
Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
3. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề);
Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, so với quy định cũ tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định sửa đổi tại Luật đầu tư 2020 đã cho phép tổ chức, cá nhân muốn thực hiện kinh doanh bất động sản thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022 mà không buộc phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng.
Đồng thời, BĐS được phép kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 9, Điều 55, Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Việc bỏ quy định về vốn pháp định đã góp phần tháo gỡ vướng mắc về vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay.
2.2. Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
a. Điều kiện để Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh
Căn cứ theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Điều kiện để được phép đưa vào kinh doanh đối với từng loại bất động sản như sau:
– Đối với nhà, công trình xây dựng
“a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
– Đối với đất
“a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
b. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện như sau:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Theo đó, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải có những tài kiệu sau:
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Hồ sơ dự án;
– Bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt;
– Giấy phép xây dựng (Nếu có);
– Giấy tờ về nghiệm thu.
Lưu ý:
Căn cứ theo Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi thực hiện hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo trên, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh sẽ có văn bản trả lời cho chủ đầu tư.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
