Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay “Sổ đỏ” là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì thế, sau khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất hoặc tài sản gắn liền với đất, các bên sẽ thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, việc này giúp họ có thể ghi nhận và bảo vệ được quyền sở hữu tài sản của mình, giải quyết những vấn đề phát sinh một cách nhanh chóng nhất. Tuy nhiên, trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, chứng thực, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán lại không thực hiện giao sổ đất, không phối hợp làm thủ tục sang tên hoặc người mua không thực hiện thủ tục sang tên vì nhiều lý do. Vậy theo quy định hiện hành, các bên kéo dài không chịu thực hiện sang tên sổ đỏ thì có bị vi phạm pháp luật hay không, nếu có sẽ bị xử phạt như thế nào? Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo. 

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

1. Sang tên sổ đỏ được hiểu như thế nào

Sang tên Sổ Đỏ là cách gọi “nômn na” của người dân về thủ tục đăng ký biến động vào sổ địa chính khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ người này sang người khác.

Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì :”Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, sang tên Sổ Đỏ hay đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục thay đổi thông tin trên hồ sơ địa chính, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất hay tài sản gắn liền với đất. Sang tên Sổ Đỏ là bước thủ tục quan trọng trong các giao dịch nhà, đất để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

2. Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo quy định

Căn cứ tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”

Bên cạnh đó tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Căn cứ các quy định trên, khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ Đỏ) trong thời hạn không quá 30 ngày theo quy định.

3. Xử lý vi phạm hành chính nếu không sang tên Sổ đỏ khi thực hiện mua bán đất

Việc mua bán đất nhưng không thực hiện sang tên Sổ Đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật, mức phạt cụ thể tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“Điều 17. Không đăng ký đất đai

1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Như vậy, trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn, nếu không thực hiện thủ tục sang tên Sổ Đỏ tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về Xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp không thực hiện sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.

Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!