Trong những năm gần đây, do diện tích đất có hạn, mật độ dân số tăng nhanh, việc xây dựng nhà ở liền kề san sát nhau đang dần trở nên phổ biến. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp xây dựng nhà cửa làm ảnh hưởng ít nhiều đến nhà hàng xóm như gây nứt vách, nứt tường, lún nền, vỡ ống dẫn nước của nhà bên cạnh là điều khó tránh khỏi. Thực tế đã có không ít trường hợp tranh chấp về vấn đề này, thậm chí đã để lại nhiều hậu quả đau lòng. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, việc xây nhà làm hư hỏng nhà hàng xóm thì phải xử lý như thế nào? Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

1. Quy định về đảm bảo an toàn cho công trình lân cận khi xây nhà ở

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng như sau:

“Điều 9. Quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ

1. Việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh.”

Theo đó, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ nhà phải đảm bảo an toàn cho nhà ở lân cận. Liên quan tới vấn đề đảm bảo chất lượng công trình đang thi công và sự an toàn cho công trình xây dựng lân cận, tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Như vậy, khi xây nhà ở thì chủ sở hữu cần phải tuân theo các quy định của pháp luật, không được gây ra thiệt hại cho tài sản của hàng xóm xung quanh. Do đó, việc xây dựng công trình làm hư hỏng nhà hàng xóm được xác định là hành vi xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi xây nhà ở làm hư hỏng công trình lân cận

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại:

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Bên cạnh đó, Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau:

“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”

Căn cứ các quy định trên, có thể nhận thấy khi có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì người gây ra thiệt hại phải bồi thường. Do đó, nếu xây nhà làm nứt tường nhà hàng xóm thì phải bồi thường theo đúng thiệt hại thực tế xảy ra trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại, căn cứ tại Khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Theo đó, Bộ Luật Dân sự không quy định cụ thể mức bổi thường, nên trường hợp có thiệt hại xảy ra, các bên dựa vào thiệt hại thực tế để thỏa thuận mức bồi thường. Trường hợp không thể thống nhất, bên bị xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp có thể khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

3. Xử phạt hành chính khi xây nhà ở làm hư hỏng công trình lân cận

Căn cứ quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều 31 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, cụ thể:

“2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

a. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ”

Do vậy để tránh xảy ra những hậu quả đáng tiếc, trước khi tiến hành xây dựng công trình, chủ nhà nên mời đơn vị có chuyên môn trong lĩnh vực khảo sát chất lượng công trình và thoả thuận với nhà liền kề về việc giám sát hiện trạng công trình liền kề làm căn cứ đối chiếu nếu có thiệt hại xảy ra. Việc khảo sát và thoả thuận nên được lập thành văn bản và có sự chứng kiến của các cá nhân hoặc cơ quan có uy tín (thường là cán bộ hoặc công chức Ủy ban Nhân dân xã/phường). Đồng thời, tuân thủ nghiêm các quy định xây dựng và các nội dung trong giấy phép đã được cấp. 

Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về trách nhiệm khi xây nhà làm hư hỏng nhà hàng xóm. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.

Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!