Hiện nay, tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở đang gia tăng theo tốc độ dân số và sự biến động của quan hệ kinh tế mới cùng với vấn đề hội nhập quốc tế. Quá trình đô thị hóa phát triển ngày càng mạnh mẽ nhất là tại các thành phố lớn khiến cho quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Vấn đề mua, bán nhà ở đang trở nên cấp thiết hơn và sôi động hơn thông qua nhiều phương thức khác nhau, trong đó mua bán nhà ở thương mại là một trong những phương thức phổ biến nhất.
Theo số liệu thống kê, hiện nay trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có 64 dự án xây dựng nhà ở đã và đang triển khai thực hiện. UBND thành phố Đà Nẵng vừa điều chỉnh Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021-2025.
Theo đó, trong giai đoạn 2021-2025, dự kiến đầu tư xây dựng tối thiểu 102 dự án nhà ở thương mại, với 68.699 căn hộ; dự kiến hoàn thành 46.187 căn hộ nhà ở thương mại với 7.189.651 m2 sàn nhà ở. Vì vậy, người dân ngày càng có xu hướng lựa chọn mua nhà ở thương mại thay vì tự xây dựng.
Vậy pháp luật quy định như thế nào về điều kiện mua, bán, chuyển nhượng hợp đồng Nhà ở thương mại?
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Cơ sở pháp lý
– Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
– Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
-Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.
1. Trước hết, Nhà ở thương mại là gì?
Theo Khoản 4, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định như sau:
“Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Căn cứ theo Điều 24 Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:
“Điều 24. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.”
Theo đó, nhà ở thương mại có 02 (hai) loại là:
– Căn hộ chung cư được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua, bán nhà ở thương mại
Căn cứ theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định về điều kiện để được phép mua, bán nhà ở thương mại như sau:
– Bên bán nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 và pháp luật về dân sự. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Bên mua nhà ở thương mại là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
+ Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020.
+ Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Điều kiện của nhà ở thương mại khi tham gia giao dịch mua, bán
Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định như sau:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”
Theo đó, tùy thuộc vào nhà ở thương mại là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình hoàn thành xây dựng nhưng được phép bán theo quy định pháp luật) hoặc nhà ở thương mại có sẵn (nhà ở đã hoàn thành xây dựng, được đưa vào sử dụng) mà điều kiện để tham gia vào giao dịch mua, bán có sự khác biệt.
Thứ nhất, đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Không bắt buộc phải có giấy chứng nhận nhưng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do Sở xây dựng nơi có nhà ở thương mại cấp cho chủ đầu tư;
– Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền;
Thứ 2, đối với nhà ở thương mại có sẵn thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật;
– Tại thời điểm mua bán, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc đang bị khiếu nại/khiếu kiện về quyền sở hữu; nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nếu đối tượng mua bán là nhà ở có thời hạn sở hữu;
– Tại thời điểm thực hiện giao dịch, nhà ở không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc trường hợp bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền;
– Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền;
4. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Căn cứ theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
+ Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó
+ Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An quy định về các điều kiện mua bán nhà ở thương mại và chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Nhà ở thương mại.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
