Theo nguồn tin từ truyền thông, báo chí, hiện nay hàng loạt doanh nghiệp du lịch tại Đà Nẵng đang lâm vào cảnh điêu đứng khi tiền thuê đất tăng cao chóng mặt. Nhiều doanh nghiệp phải chạy vạy khắp nơi vay tiền để nộp tiền thuê đất, nếu không muốn bị cưỡng chế, dừng hoạt động.
Ông Nguyễn Mạnh Trung – Tổng giám đốc Công ty TNHH Sao Việt Non Nước, chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng Meliá Đà Nẵng cho hay đã bị sốc khi nhận thông báo tiền thuê đất tăng dựng đứng. Theo đó, kể từ kỳ thuê đất 2022 – 2026, dự án này phải nộp gần 26,5 tỉ đồng/năm. Trong khi đó, tiền thuê đất kỳ liền trước (2017 – 2021) 7,3 tỉ đồng/năm, tăng hơn 360%. Nếu so với kỳ thuê 2012 – 2016 là 02 tỉ đồng, tiền thuê đất tại dự án này tăng hơn 1.300%. Để không bị cưỡng chế thuế, phong tỏa tài khoản, doanh nghiệp phải vay ngân hàng đóng tiền thuê đất. Ông Trung cho hay đây chỉ là giải pháp tình thế bởi nếu tiền thuê đất vẫn neo cao như hiện nay sẽ không có doanh nghiệp nào cầm cự nổi và dẫn tới nguy cơ phá sản hàng loạt. Chẳng hạn, trong năm 2022, tổng doanh thu khu nghỉ dưỡng Meliá 37 tỉ đồng nhưng riêng tiền thuê đất 26,5 tỉ đồng.
Hiện nay, các doanh nghiệp ven biển vừa có đơn kêu cứu tới các cơ quan chức năng Tp. Đà Nẵng. Theo đó, trong văn bản kêu cứu, các doanh nghiệp đề nghị được giảm tiền thuê đất, không phong tỏa tài khoản và không tính tiền chậm nộp. Bởi việc tăng tiền thuê đất cần phải xem xét bối cảnh kinh tế cùng thời điểm và có tăng thì phải có giảm. Khi kinh tế sôi động, giá bất động sản tăng cao, tiền thuê đất tăng là có cơ sở. Tuy nhiên, trong 03 năm gần đây, các ngành kinh tế suy giảm vì dịch bệnh, thị trường bất động sản lao dốc, bảng giá đất cần phải được tính lại để phản ánh sát diễn biến thị trường.
Các doanh nghiệp cho rằng cần xem việc giảm khung giá đất, giảm tiền thuê đất là sự điều chỉnh về mức hợp lý, không phải chỉ vì quyền lợi doanh nghiệp. Bởi nếu không điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ đóng cửa, phá sản, kéo theo kinh tế đình trệ, đồng thời giảm tiền thuê đất cũng là cách để nuôi dưỡng nguồn thu lâu dài cho ngân sách.
BÌNH LUẬN
– Quy định pháp luật về căn cứ tính tiền thuê đất Thương mại Dịch vụ
Căn cứ Phụ lục 1, Thông tư 27/2018/ TT-BTNMT thì định nghĩa về Đất thương mại, dịch vụ được nêu như sau: “Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).
Theo Quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
…
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;”
Theo đó, đối với đất Thương mại Dịch vụ thì Nhà nước cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, căn cứ tính tiền thuê đất Thương mại Dịch vụ được quy định tại Khoản 1, Điều 3, Nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
a) Diện tích đất cho thuê.
b) Thời hạn cho thuê đất.
c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Đơn giá thuê đất Thương mại Dịch vụ cụ thể được quy định tại Khoản 3, Điều 4, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 1, Điều 3, Nghị định 135/2016/NĐ-CP như sau:
“3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.”
Trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá thì theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, đơn giá thuê đất được xác định theo công thức sau:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất.
Trong đó:
+ Tỷ lệ phần trăm là 0,5% – 3%;
+ Giá đất tính tiền thuê đất thương mại dịch vụ xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Tại Điều 113 Luật Đất đai quy định:“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, mỗi địa phương dựa vào đó để ban hành bảng giá đất mới phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội trên địa bàn của tỉnh đó.
Như vậy, đối với các doanh nghiệp kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ, đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Đơn giá này được ổn định 10 năm đầu tiên sau thời điểm trúng đấu giá. Hết thời gian ổn định, đơn giá thuê đất thương mại dịch vụ được xác định theo công thức sau:
Đơn giá thuê đất = Giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) Mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất.
– Thực trạng tiền thuê đất thương mại dịch vụ tại Tp. Đà Nẵng và những giải pháp, kiến nghị nêu ra
+ Thực trạng
Trên cơ sở Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất, UBND Tp. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND về việc áp dụng bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024. Việc ban hành Bảng giá mới này khiến cho nhiều doanh nghiệp điêu đứng, kiệt quệ, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, thương mại do giá đất mới tăng rất cao so với giá đất giai đoạn 2016-2020, dẫn đến đơn giá thuê đất tăng cao, tiền thuê đất trở thành một gánh nặng lớn cho doanh nghiệp, mặc dù tình hình kinh tế đang có nhiều biến động, suy thoái.
Trong giai đoạn 2018-2019, thị trường bất động sản diễn ra sôi động, giá đất trên thị trường tăng cao dẫn đến Nhà nước ban hành Khung giá đất giai đoạn 2020-2024 tăng nhiều so với kỳ trước. Tiêu biểu tại Tp. Đà Nẵng, giá đất nhiều vị trí tăng 03 – 04 lần như giá đất Thương mại Dịch vụ, vị trí 1 tại đường Trần Phú đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2. Với mức giá quá cao như vậy, nhiều doanh nghiệp đã phải gánh hàng tỷ đồng tiền thuê đất mỗi năm. Theo vấn đề đã đưa ra, ông Nguyễn Mạnh Trung, Giám đốc Công ty TNHH Sao Việt Non Nước, chủ đầu tư dự án Melia Danang Beach Resort cho biết doanh thu của dự án trong năm 2022 khoảng 37 tỷ đồng nhưng đã phải đóng đến 26,5 tỷ đồng tiền thuê đất, ngoài trả tiền thuê đất còn rất nhiều chi phí khác để duy trì hoạt động. Theo ông Trung, tiền thuê đất ven biển Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà hiện nay đã tăng từ 30 đến 50 lần so với kỳ thời điểm 2007-2011. Đơn cử đơn giá đất áp dụng đối với Melia Danang Beach Resort là hơn 369.000 đồng/m2/năm, tăng hơn 33 lần so với thời điểm đầu. Tương tự, chủ đầu tư khu du lịch Dana Beach tại quận Ngũ Hành Sơn cho biết tiền thuê đất doanh nghiệp phải trả trong giai đoạn ổn định là 200 triệu đồng/năm, đến chu kỳ 2015-2019 tăng lên 900 triệu đồng/năm và từ năm 2020 tăng vọt lên 6,9 tỷ đồng/năm – tăng trên 750% so với chu kỳ 2015-2019.
Tiền thuê đất chiếm phần lớn chi phí đầu vào khiến nhiều doanh nghiệp không trả nổi, bị cơ quan thuế cưỡng chế, phải dừng hoạt động. Tại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng Ariyana Đà Nẵng, ông Lê Minh Kha, đại diện chủ đầu tư cho hay dự án có tổng diện tích 26,7ha, trong đó 22,7ha thuê đất trả tiền hằng năm. Hiện mỗi năm tiền thuê đất dự án 121 tỉ đồng, tăng rất mạnh so với mức 32 tỉ đồng chu kỳ liền trước. Do không đủ tiền nộp, doanh nghiệp đã bị cưỡng chế thuế.
Nhằm hỗ trợ tiền thuê đất cho doanh nghiệp, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 08/2021/QĐ-UBND ngày 27/3/2021 quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm; đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm; đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, theo đó, điều chỉnh tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất từ 2% xuống còn 1 %, áp dụng từ ngày 8/4/2021. Chính sách này giúp cho tiền thuê đất của doanh nghiệp giảm xuống 50%, tuy nhiên, tiền thuê đất doanh nghiệp cho rằng và phải trả vẫn còn rất cao so với kỳ trước.
+ Giải pháp, kiến nghị
Đề xuất xây dựng Đơn giá theo công năng sử dụng đất
Hiện nay, đơn giá áp dụng để tính tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp bất động sản, du lịch là đơn giá đất Thương mại Dịch vụ. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng giá đất Thương mại Dịch vụ tương đối cao trong khi mật độ xây dựng tại dự án rất thấp, phần diện tích còn lại là đất cảnh quan, cây xanh, đường nội bộ nhưng vẫn phải trả theo giá thuê đất thương mại – dịch vụ là bất hợp lý.
Theo đó, kiến nghị theo hướng chỉ tính giá đất Thương mại Dịch vụ với diện tích xây dựng công trình. Đối với đất cảnh quan cây xanh, cho phép tính theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Điều chỉnh căn cứ tính tiền thuê đất theo GDP, lạm phát
Nhà nước cần thay đổi phương pháp tính tiền thuê đất dựa trên giá đất thị trường sang điều chỉnh tiền thuê đất dựa trên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ lạm phát. Bởi nhiều doanh nghiệp thuê đất là để kinh doanh sản phẩm dịch vụ trên đất, không sử dụng đất thuê vào mục đích mua bán, kinh doanh bất động sản. Ví dụ sốt đất nhưng doanh nghiệp thuê đất chỉ kinh doanh du lịch, không được hưởng lợi gì từ việc tăng giá đất. Giá sản phẩm, dịch vụ không thể nào tăng hàng trăm phần trăm để bù cho tốc độ tăng tiền thuê đất như hiện nay.
KẾT LUẬN
Mặc dù đại dịch Covid-19 đã qua nhưng hậu quả của nó để lại đối với nền kinh tế nước ta vô cùng lớn. Một trong những sự ảnh hưởng từ đại dịch là thị trường bất động sản lao dốc, các dịch vụ du lịch đình truệ, v.v. Mãi cho đến năm nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thương mại ở Đà Nẵng đang có bước đầu khôi phục, tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, lượng khách du lịch trong nước không nhiều và khách quốc tế cũng chưa quay trở lại như mong đợi, ngành du lịch chưa hồi phục hoàn toàn, nhiều khu du lịch hoạt động cầm chừng, song song với đó là sự gia tăng tiền thuê đất làm cho các doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn nay còn khó khăn hơn.
