Câu hỏi Bạn đọc: Gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1995, trong đó ghi rõ gia đình được quyền sử dụng 1.850 m2 đất, gồm trong đó 1.421 m2 thổ cư, mục đích sử dụng lâu dài; 429 m2 đất trồng cây khác, mục đích sử dụng 30 năm. Nay Nhà nước thu hồi đất và đề nghị gia đình tôi phải xác định lại hạn mức đất ở. Nghiên cứu Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì thấy trường hợp gia đình tôi không phải xác định lại hạn mức đất ở (vì Giấy chứng nhận đã ghi rõ diện tích đất ở). Vậy xin hỏi, việc chính quyền địa phương đề nghị gia đình tôi phải xác định lại diện tích đất ở có đúng không?
Luật sư A&An trả lời:
Về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, tại Khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
“5. Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở”.
Tại thời điểm gia đình ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (năm 1995) thì việc cấp Giấy chứng nhận, thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận được thực hiện theo Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tư số số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, nội dung “mục đích sử dụng” được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
“+ Đối với cá nhân: Ghi theo loại ruộng đất đã được xác định cho từng thửa theo sổ địa chính”.
Ngoài ra, theo quy định về Sổ địa chính ban hành kèm theo Quyết định số 499QĐ/ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất; sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai thì loại đất có “Mục đích để ở” được thể hiện bằng ký hiệu chữ “T”.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai năm 1993 thì: “Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400 m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó”.
Do đó, mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993 do UBND từng tỉnh quy định cụ thể trên cơ sở quy định nêu trên.
