Một trong những quan hệ tranh chấp được xem là phổ biến trong số các quan hệ xã hội được pháp luật dân sự điều chỉnh là tranh chấp về quyền với bất động sản, và đặc biệt là quyền đối với bất động sản bị vây bọc. Thực tế, bất động sản bị vây bọc hình thành bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau và chủ sở hữu bất động sản này thường phải gánh chịu những bất lợi nhất định. Để bảo đảm cho các chủ thể này có thể dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với bất động sản thì pháp luật đã tạo điều kiện cho phép họ được quyền thỏa thuận với nhau hoặc với chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc mở lối đi. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thỏa thuận này không thể thực hiện được xuất phát bởi sự không thiện chí và hợp tác giữa các bên. Vậy tranh chấp lối đi chung được hiểu như thế nào? Pháp luật quy định như thế nào về cách giải quyết tranh chấp lối đi chung? Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018.

1. Tranh chấp lối đi chung là gì?

Lối đi chung là một phần diện tích quan trọng, cần thiết và tối thiểu đối với các bất động sản liền kề. Việc các bất động sản bị vây bọc không có lối đi gây cản trở việc thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính họ. Do vậy, các chủ đất liền kề tiến hành thỏa thuận với nhau bằng việc mỗi bên dành ra một phần trong khối diện tích thửa đất của mình để góp vào hình thành lối đi chung cho các bất động sản vây bọc liền kề.

Đồng thời, tranh chấp là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền lợi giữa các chủ thể trong một quan hệ xã hội bất kỳ. Tùy thuộc vào mức độ quan trọng và phổ biến của loại quan hệ xã hội đó mà pháp luật quyết định việc thể chế quy định để đưa ra cách giải quyết phù hợp.

Như vậy, có thể khẳng định, tranh chấp lối đi chung được hiểu là những mâu thuẫn, bất đồng xảy ra về lối đi chung  giữa các bất động sản bị vây bọc và  liền kề nhau.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có trường hợp, chỉ một trong số các bất động sản liền kề bị vây bọc nên họ có nhu cầu được mở lối đi qua trên bất động sản của một hộ bất kỳ sao cho thuận tiện nhất.

Căn cứ khoản 1, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.

Có thể thấy, pháp luật cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ và dĩ nhiên yêu cầu này phải có sự thỏa thuận, thương lượng và được sự cho phép của chủ sở hữu bất động sản đó.

Bên cạnh đó, yêu cầu mở lối đi trên bất động sản của người khác phải hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho chủ bất động sản này.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi

Căn cứ khoản 2, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, cụ thể:

“Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”

Đồng thời, căn cứ Điều 103 Luật Đất đai hiện hành quy định:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Như vậy, trong trường hợp xuất hiện tranh chấp về lối đi chung, lối đi qua thì các bên được quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác theo quy định. Và các cơ quan khác ở đây có thể là Ủy ban nhân dân các cấp nơi có tranh chấp lối đi giữa các bất động sản.

3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung

Thứ nhất, các bên tranh chấp có thể tự thương lượng. Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp đầu tiên và thường được các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết khi giữa họ xuất hiện những tranh chấp bất đồng. Tuy nhiên, đặc thù của tranh chấp đất đai là mang giá trị lớn và có liên quan đến vấn đề quản lý đất đai của nhà nước vì vậy, phương thức này mặc dù được các chủ thể áp dụng phổ biến nhưng trên thực tế hiệu quả giải quyết tranh chấp là không cao.

Thứ hai, các chủ thể hoàn toàn có thể yêu cầu hòa giải để giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Thực chất, đây cơ bản cũng là một phương thức giải quyết tranh chấp tương ứng với thương lượng bởi lẽ chủ yếu tranh chấp sẽ được giải quyết bằng sự thỏa thuận giữa các bên và việc xuất hiện thêm chủ thể thứ ba với tư cách tham gia hỗ trợ các bên giải quyết tranh chấp thì vai trò của chủ thể này là hướng dẫn và vận động các bên đi đến thỏa thuận.

Thứ ba, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp về lối đi chung. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp được xem là hiệu quả nhất, bởi lẽ việc thỏa thuận giữa các bên không thành thì Tòa án sẽ ra phán quyết giải quyết tranh chấp này. Trình tự, thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp lối đi tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về cơ chế giải quyết tranh chấp lối đi chung và những vấn đề pháp lý liên quan và các vấn đề pháp lý liên quan. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.

Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!