Hiện nay, quá trình hội nhập quốc tế đang diễn ra ngày càng sâu rộng, người nước ngoài có nhu cầu đến Việt Nam để sinh sống và làm việc ngày càng tăng cao. Từ đó, nhu cầu mua đất, mua nhà ở để có nơi cư trú ổn định ngày càng phổ biến, bên cạnh đó cũng là nhu cầu mua bán bất động sản để đầu tư, kinh doanh cũng rất lớn.  Tuy vậy, pháp luật Việt Nam có cho phép người nước ngoài được mua và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Có được mua nhà ở Việt Nam hay không? Mời các bạn cùng Luật sư A&An tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết sau đây.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014;

– Các văn bản hướng dẫn hiện hành.

1. Trước hết, người nước ngoài là ai?

Hiện nay, người nước ngoài được hiểu bao gồm có hai đối tượng là người nước ngoài cư trú ở Việt Nam và người nước ngoài không cư trú ở Việt Nam.

Theo khoản 5, Điều 3 Luật Quốc tịch, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1, Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam, cụ thể:

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”

Vậy, những người sau được xem là người nước ngoài bao gồm: Công dân nước ngoài, người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài hoặc người không mang quốc tịch nhưng thường trú, tạm trú ở Việt Nam.

2. Người nước ngoài có được đứng tên trên sổ đỏ không?

2.1. Trước hết, sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hay còn gọi tên chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Tại Khoản 16, Điều 13 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

2.2. Quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Căn cứ Điều 5, Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, các đối tượng sử dụng đất bao gồm:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Vậy theo như quy định trên, người nước ngoài không thuộc đối tượng sử dụng đất, bao gồm: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại khoản 3, Điều 186 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 còn có quy định như sau:

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b.Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c. Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Vậy, pháp luật hiện hành quy định người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên sổ đỏ.

3. Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

3.1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ Khoản 1, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể như sau:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

3.2. Hình thức sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của  Luật nhà đất ở Việt Nam và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, người nước ngoài có quyền sở hữu hai loại hình là nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư. Nhưng nhà ở hoặc căn hộ phải thuộc các khu vực dự án đầu tư nhà ở thương mại, phải đảm bảo không nằm trong khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

3.3. Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 159 của Luật Nhà ở  thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

– Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

– Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở  thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

3.4. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Căn cứ quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài, cụ thể như sau:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở  được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a. Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b. Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c. Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

c. Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Như vậy, người nước ngoài nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một thời hạn xác định.

Trên đây là bài viết của Công ty Luật A&An về vấn đề Người nước ngoài có được đứng tên trên sổ đỏ và mua nhà ở Việt Nam không? Trong quá trình tham khảo, áp dụng nếu có vướng mắc vui lòng liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ và giải đáp sớm nhất.

Luật sư A&An – Our Work. Your Success.