Trong thường hợp thông thường, chủ đất sẽ trực tiếp giao dịch với các bên khác để thực hiện các thỏa thuận về đất như chuyển nhượng, mua bán, đặt cọc trước chuyển nhượng, v,v.
Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều trường hợp vì nhiều lý do Chủ đất không trực tiếp tham gia giao dịch, ký kết các hợp đồng, văn bản liên quan đến đất của mình đối với các bên thứ ba.
Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo.
MỤC LỤC
Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018.
1. Quy định về đặt cọc và đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, có thể thấy đặt cọc là loại hợp đồng hết sức phổ biến trong các quan hệ xã hội, đặc điểm của đặt cọc là việc một bên giao một loại tài sản nhất định cho bên kia trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (có thể là cả hai).
Đối với các loại tài sản giao dịch có giá trị lớn thì việc xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc mua bán, chuyển nhựng là khá cần thiết.
Đối với đất đai, thỏa thuận đặt cọc là tiền đề cơ bản và cần thiết khi các chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất là loại tài sản có giá trị lớn và việc mua bán quyền sử dụng đất của các chủ thể phải gắn chặt với sự quản lý đất đai của Nhà nước.
Do vậy, cơ chế chuyển nhượng thường khắt khe và yêu cầu thực hiện các thủ tục pháp lý đặc thù.
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra phổ biến, nhiều trường hợp chủ đất chọn việc ủy quyền cho một bên khác trực tiếp thay mình thực hiện các giao dịch trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy pháp luật hiện hành có cho phép sự xuất hiện của chủ thể thứ ba và giao dịch xác lập giữa chủ thể này với bên nhận chuyển nhượng liệu có được pháp luật công nhận không?
2. Không phải chủ đất có quyền đứng ra nhận cọc không?
Thứ nhất, căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai hiện hành, cụ thể:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chủ đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác trong trường hợp có nhu cầu. Việc thực hiện quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Thứ hai, căn cứ quy định pháp luật về đặt cọc đã được phân tích ở trên, có thể thấy rằng pháp luật không có quy định bắt buộc một bên trong hợp đồng đặt cọc phải là chủ tài sản. Như vậy, đối chiếu vào trường hợp này, có thể xác định rằng một bên chủ thể trong hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể không nhất thiết phải là chủ sử dụng đất.
Tuy nhiên, như vậy không có nghĩa là bất kỳ ai cũng được quyền thay mặt chủ sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tài sản đặt cọc từ chủ thể nhận chuyển nhượng. Việc một người khác thay mặt chủ tài sản thực hiện cam kết, giấy hợp đồng, giấy tờ đặt cọc phải thực hiện theo các quy định của pháp luật. Cụ thể:
Căn cứ quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các vấn đề liên quan khác như:
+ Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
+ Ủy quyền lại
Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:
a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
+ Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
+ Quyền của bên được ủy quyền
Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
+ Nghĩa vụ của bên ủy quyền
Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
+ Quyền của bên ủy quyền
Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
+ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
Như vậy, hợp đồng ủy quyền xác lập giữa chủ đất và người thứ ba phải nêu rõ phạm vi ủy quyền để từ đó xác định trách nhiệm của từng chủ thể và bảo đảm việc thực hiện các hợp đồng về sau đạt hiệu quả tối ưu.
Qua đó, trong trường hợp chủ thể không phải là chủ sử dụng đất nhưng được sự ủy quyền của chủ sử dụng đất cho phép ký kết hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận cọc thì lúc này người nhận ủy quyền hoàn toàn có thể nhận cọc và hợp đồng đặt cọc ký kết giữa bên nhận ủy quyền và bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn phát sinh hiệu lực trên thực tế.
Tham khảo thêm:
- Luật sư tư vấn giải quyết, tranh chấp đất đai
- 04 Điều kiện để thực hiện giao dịch về đất đai có hiệu lực
- Có được hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở không có nhà ở? 02 điều cần lưu ý.
3. Để người không phải là chủ sử dụng đất đứng ra nhận cọc có rủi ro không?
Có thể thấy rằng, trường hợp người được chủ sử dụng đất ủy quyền cho người thứ ba thay mình nhận cọc thì đa phần chủ sử dụng đất phải thỏa thuận rõ trong hợp đồng ủy quyền về phạm vi ủy quyền chỉ là thay mình ký kết hợp đồng đặt cọc và có thể cả việc nhận tiền cọc.
Trong trường hợp chủ đất không quy định rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền sẽ rất dễ xuất hiện rủi ro khi người nhận ủy quyền tỏ ra không thiện chí.
Đồng thời, rủi ro đối với bên đặt cọc có thể xuất hiện trong trường hợp bên đặt cọc không biết rõ người nhận đặt cọc trong trường hợp họ không phải là chủ đất có thực sự có quyền nhận cọc hay không. Trường hợp này, cần thiết bên đặt cọc phải kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng ủy quyền xác lập giữa chủ đất và bên nhận đặt cọc.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về trường hợp không phải chủ đất đứng ra nhận cọc và các vấn đề pháp lý liên quan.
Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
