Nhu cầu về  đất đai hiện nay của người dân đang ngày càng tăng cao và khi nắm được tâm lý này các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đã ngay lập tức có những chính sách đầu tư và kinh doanh phù hợp. Đặc biệt, các chủ thể kinh doanh bất động sản rất quan tâm đến các dự án phân lô bán nền bởi những ưu điểm vượt trội của nó khiến người mua khá ưu tiên trong việc lựa chọn mua bất động sản. Vậy chủ dự án đầu tư cần nắm rõ những điều kiện gì về mặt pháp lý để đảm bảo được quyền chào bán đất nền dự án của mình. Trong bài viết này, Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

1. Đất nền dự án là gì?

Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, san đất, đắp đất mà vẫn còn giữ nguyên hiện trạng đất ban đầu. Phần lớn với những mảnh đất nền thì nhà nước thường sẽ có những chính sách sử dụng bằng việc ban hành những dự án quy hoạch sử dụng đất nhằm khai thác hiệu quả sử dụng đất phù hợp.

Như vậy, khi đất nền được quy hoạch trong một dự án bất kỳ nhằm xây dựng nhà ở, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng, khu dân cư, v.v, của chủ đầu tư nhất định mà chưa tiến hành xây dựng các công trình để sử dụng trên đất thì được gọi là đất nền dự án.

2. Điều kiện để chào bán đất nền dự án

Khoản 17, Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”

Đồng thời, chủ đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Bên cạnh đó, đất nền dự án cần phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có thể nêu một số quy định như sau:

– Một là, Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất ghi nhận quyền của người sử dụng, xuất phát từ chính loại văn bản này các chủ thể sử dụng đất được nhà nước đảm bảo trong việc thực hiện các quyền của mình theo quy định.

– Hai là, đất hiện đang không có tranh chấp quyền sử dụng. Một điều kiện phái sinh từ điều kiện đầu tiên. Như vậy, nhất thiết phải xác định rõ chủ thể có quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện chào bán.

– Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Khi đất bị kê biên đảm bảo thi hành án thì rõ ràng chủ thể sử dụng đất  không thể khai thác một cách hiệu quả các quyền sử dụng đất của mình.

– Bốn là, đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Trong một số trường hợp, tùy theo mục đích sử dụng mà nhà nước quy định về thời hạn sử dụng đất là 5 năm, 10 năm, 50 năm, v.v.

3. Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

3.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Điểm a, Khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP , các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này, cụ thể:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Điểm b, Khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trên đây là bài viết của Công ty Luật A&An về điều kiện để được chào bán đất nền dự án và các vấn đề liên quan. Nếu Quý khách hàng có bất kì khó khăn hay vướng mắc trong quá trình áp dụng vui lòng liên hệ chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết.

Luật sư A&An ∼ Our work. Your success! ∼