Công chứng là việc Công chứng viên xác thực tính pháp lý của một hợp đồng, giao dịch dân sự. Đó là một hình thức giúp chứng minh giao dịch là hợp pháp dưới góc nhìn của pháp luật, dựa trên ý chí tự nguyện, năng lực hành vi giữa các bên tham gia hợp đồng. Do đó, trong rất nhiều trường hợp pháp luật Việt Nam quy định một số hợp đồng, văn bản phải có công chứng mới được coi là hợp đồng, văn bản đó có hiệu lực. Hãy cùng Luật sư A&An tìm hiểu đâu là những trường hợp bắt buộc phải công chứng. Sau đây là bài viết chi tiết.
MỤC LỤC
1. Khái niệm công chứng
Khái niệm công chứng lần đầu tiên ở Việt Nam được đưa vào Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp về công chứng, cụ thể: “công chứng là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”. Đây là một quy định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khai sinh hệ thống công chứng nhà nước ở Việt Nam.
Hiện nay, Công chứng được pháp luật Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, cụ thể như sau: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
2. Đặc điểm của hoạt động công chứng
Theo khái niệm đã nêu ở trên, có thể nhận thấy công chứng có các đặc điểm, đặc trưng sau đây:
– Công chứng là hoạt động của Công chứng viên thuộc của tổ chức hành, nghề công chứng đứng ra bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
– Đối tượng của mọi giấy tờ, văn bản hợp đồng cần chứng minh tính xác thực, tính hợp pháp để phục vụ cho các việc giao dịch
– Nội dung của việc công chứng là để xác định tính hợp pháp của các hợp đồng, của các giao dịch dân sự. Xác nhận tính chính xác, tính hợp pháp và không trái với đạo đức xã hội của các bản dịch giấy tờ, của các văn bản.
– Hiện nay có hai loại văn bản, hợp đồng được công chứng là:
+ Văn bản yêu cầu bắt buộc phải công chứng theo quy đinh pháp luật;
+ Văn bản yêu cầu công chứng do tổ chức cá nhân yêu cầu công chứng hay tự nguyện công chứng để giảm thiểu rủi ro.
3. Những trường hợp bắt buộc phải công chứng
– Hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điều 430 Bộ luật dân sự 2015).
– Hợp đồng tặng cho nhà ở, bất động sản phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. (Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015).
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
– Hợp đồng đổi nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
– Hợp đồng thế chấp nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
– Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp: Một bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. (Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
– Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật (Theo Khoản 1 Điều 459 BLDS 2015).
– Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định (Theo Khoản 2 Điều 455 Bộ luật dân sự 2015).
– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 630 BLDS (Theo Khoản 4 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015).
– Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài di chúc đó phải được dịch ra tiếng Việt và phải có công chứng hoặc chứng thực (Theo Khoản 5, điều 647 BLDS 2015).
– Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Theo Khoản 3 Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Điểm chung của những giao dịch hợp đồng này là liên quan đến bất động sản; di chúc; thừa kế; tặng cho thường có giá trị lớn.
4. Công chứng hợp đồng, giao dịch ở đâu
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định, cụ thể: Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp sau có thể công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng:
+ Người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được;
+ Người yêu cầu công chứng đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù;
+ Người yêu cầu công chứng có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.
Lưu ý: Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
5. Những giấy tờ cần đem theo khi công chứng
5.1. Trường hợp công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn
Trường hợp công chứng hợp đồng, giao dịch thì hồ sơ công chứng được hướng dẫn theo Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014, cụ thể, hồ sơ bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch; (nếu có)
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; (không yêu cầu chứng thực)
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (không yêu cầu chứng thực).
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (không yêu cầu chứng thực).
5.2. Trường hợp công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng
– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; (không yêu cầu chứng thực)
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (không yêu cầu chứng thực).
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (không yêu cầu chứng thực).
Bản sao theo quy định này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
6. Phí công chứng bao gồm mức phí nào
Mức thu phí, lệ phí theo quy định như sau:
6.1. Mức thu phí công chứng quy định tại Thông tư này được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí quy định tại Thông tư này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
6.2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản.
a4) Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản: Tính trên giá trị di sản.
a5) Công chứng hợp đồng vay tiền: Tính trên giá trị khoản vay.
a6) Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay.
a7) Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
|
STT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
b) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp) |
c) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (tính trên giá trị tài sản) được tính như sau:
| STT | Giá trị tài sản | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 5 tỷ đồng | 100 nghìn |
| 2 | Từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng | 300 nghìn |
| 3 | Trên 20 tỷ đồng | 500 nghìn |
d) Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
6.3. Mức phí đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
| STT | Loại việc | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp | 40 nghìn |
| 2 | Công chứng hợp đồng bảo lãnh | 100 nghìn |
| 3 | Công chứng hợp đồng ủy quyền | 50 nghìn |
| 4 | Công chứng giấy ủy quyền | 20 nghìn |
| 5 | Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này) | 40 nghìn |
| 6 | Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch | 25 nghìn |
| 7 | Công chứng di chúc | 50 nghìn |
| 8 | Công chứng văn bản từ chối nhận di sản | 20 nghìn |
| 9 | Các công việc công chứng hợp đồng, giao dịch khác | 40 nghìn |
Tìm hiểu về Công chứng giúp bạn có thêm hiểu biết về công chứng và thuận tiện trong việc thực hiện những giao dịch cần công chứng sau này. Trên đây là những giới thiệu của Luật sư A&An về Công chứng là gì, các trường hợp bắt buộc phải công chứng. Nếu Quý khách hàng có bất kì khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
