Đất đai là một trong những tài sản phổ biến và có giá trị nhất đối với mỗi người.
Hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến và đa dạng. Kéo theo đó, hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam là một trong những chế định luật pháp lớn và đóng vai trò quan trọng, thường xuyên được xem xét điều chỉnh, hoàn thiện theo thời gian.
Theo pháp luật hiện hành, để thực hiện các giao dịch này đúng quy định thì các bên tham gia giao dịch cũng như đất đưa vào giao dịch phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
Bài viết sau đây Công ty Luật A&An sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Xin mời các bạn tham khảo!
MỤC LỤC
Căn cứ pháp lý
– Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018;
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
1. Trước hết, các khái niệm của pháp luật đất đai về Người sử dụng đất
Căn cứ quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 về người sử dụng đất, cụ thể như sau:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Như vậy, từ quy định trên ta có thể thấy, “người” sử dụng đất không phải chỉ là một cá nhân, mà chủ thể/đối tượng sử dụng đất có thể là các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất được Nhà nước thông qua hệ thống cơ quan có thẩm quyền giao, cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
2. Pháp luật đất đai quy định giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo Khoản 4, Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực ngày 05/01/2020) quy định cách hiểu về chuyển giao về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
“Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Vậy, theo đó có 08 giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:
– Chuyển đổi;
– Chuyển nhượng;
– Cho thuê;
– Cho thuê lại;
– Thừa kế;
– Tặng cho;
– Thế chấp;
– Góp vốn quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ 08 quyền này mà phải theo quy định của pháp luật và để được thực hiện thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định.
3. Vậy 04 điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì để thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau đây:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Như vậy, để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải đáp ứng được 04 điều kiện chung, cụ thể như sau:
Thứ nhất: Giấy chứng nhận ở đây bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp theo các Luật đất đai năm 1980, 1993, 2003.
Giấy chứng nhận là giấy tờ hợp pháp, là chứng thư pháp lý công nhận quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó Nhà nước xác nhận các quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai của người sử dụng. Giấy chứng nhận có hiệu lực sau khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai: đất không có tranh chấp thì mới được đưa vào giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại Khoản 3, Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của TAND Tối Cao, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có quyền sử dụng đất” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện này nhằm đảm bảo đối tượng là quyền sử dụng đất vẫn còn. Do vậy mới có thể thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên, trong trường hợp, bị kê biên quyền sử dụng đất, phần diện tích đó có thể được tạm giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, tuy nhiên bị hạn chế một số quyền theo khoản 4 Điều 112 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014:
“Trong trường hợp tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, về bản chất người có quyền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng theo đúng mục đích của phần diện tích này, nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nếu một người phải thi hành án thì căn cứ vào quyết định hoặc bản án đã có hiệu lực của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định quyền sử dụng đất có phải kê biên không.
Thứ tư: Đất đang trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, theo đó nội dung quy định phổ biến thường gặp trong các giao dịch là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Đất sử dụng có thời hạn quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì khi đó mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng mới tồn tại giấy chứng nhận có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài quy định tại Điều 128 Luật Đất đai năm 2013
Ngoài các điều kiện chung quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện trong các trường hợp theo quy định tại các Điều của Luật đất đai, cụ thể:
– Điều 189 (điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm);
– Điều 190 (điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp);
– Điều 191 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất);
– Điều 192 (trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện);
– Điều 193 (điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp);
– Điều 194 (điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) của Luật Đất đai.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật sư A&An về 04 điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý liên quan.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0911092191 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
Luật sư A&An ∼ Our Work. Your Success!
